Quando vendi casa in Italia, le tasse che entrano in gioco si dividono in tre categorie distinte, ognuna con regole proprie. Capire chi paga cosa è il primo passo per non avere sorprese al rogito e per pianificare correttamente la vendita.
In questa guida vediamo nel dettaglio: la plusvalenza che paga il venditore (con le quattro esenzioni che spesso permettono di non pagare nulla), le imposte indirette che paga l'acquirente (ma che il venditore deve conoscere per la trattativa), e IMU/TARI che si dividono pro-quota nel periodo della vendita.
Particolare attenzione al caso della prima casa (con le sue agevolazioni), al mantenimento del beneficio dopo la rivendita, e alla situazione fiscale della casa ereditata.
Le tre categorie di tasse nella vendita casa
| Categoria | Chi la paga | Quando |
|---|---|---|
| Plusvalenza | Venditore | Solo in alcuni casi (vedi sotto) |
| Imposte indirette (registro, ipotecaria, catastale, IVA) | Acquirente | Sempre, al rogito |
| IMU e TARI | Entrambi pro-quota | Per il periodo dell'anno di rispettivo possesso |
Vediamole una per una.
1. La plusvalenza del venditore
La plusvalenza è la differenza positiva tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto dell'immobile, comprensiva delle spese documentate sostenute. È disciplinata dall'articolo 67 del TUIR (DPR 917/1986).
Quando si paga
Si paga la plusvalenza solo quando si verificano tutte queste condizioni insieme:
- Hai venduto entro 5 anni dalla data di acquisto;
- L'immobile non era la tua abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso;
- Non l'hai ricevuto per eredità;
- Non l'hai ricevuto per donazione da una persona che l'aveva da più di 5 anni.
In tutti gli altri casi, la plusvalenza è esente.
Le quattro esenzioni
Esenzione 1 — Quinquennale (la più comune) Sono passati più di 5 anni tra la data dell'atto di acquisto e la data dell'atto di vendita. Nessuna tassa sulla plusvalenza, qualunque sia l'incremento di valore.
Esenzione 2 — Abitazione principale La casa è stata la tua abitazione principale (residenza anagrafica) per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e vendita. Esente anche se vendi prima dei 5 anni.
Esempio: compri nel 2022, ci abiti fino al 2025 (3 anni), poi ti trasferisci e vendi nel 2026 (4 anni totali di possesso). Periodo come abitazione principale = 3 anni > 1 anno → esente, anche se hai venduto entro i 5 anni.
Esenzione 3 — Eredità Se hai ereditato l'immobile, la vendita è sempre esente da plusvalenza, qualunque tempo sia trascorso dalla successione. Le imposte di successione le hai pagate al momento dell'apertura della successione, sono un evento fiscale separato.
Esenzione 4 — Donazione qualificata Se hai ricevuto l'immobile per donazione e il donante l'aveva da più di 5 anni prima di donarlo, la vendita è esente da plusvalenza.
Come si calcola la plusvalenza
La formula è:
Plusvalenza = Prezzo di vendita − (Prezzo di acquisto + Spese documentate)
Le spese documentate ammesse in detrazione comprendono:
- Imposte pagate all'atto di acquisto (registro, IVA, ipotecaria, catastale)
- Onorario notarile all'acquisto
- Commissioni di agenzia immobiliare pagate all'acquisto
- Spese di ristrutturazione documentate con fattura intestata (anche se non hai goduto delle detrazioni fiscali tipo bonus ristrutturazioni)
- Eventuali oneri di urbanizzazione o sanatorie edilizie
Esempio numerico realistico:
- Acquisto 2022: 200.000 €
- Imposte di acquisto + notaio: 6.000 €
- Ristrutturazione 2023 (documentata da fatture): 30.000 €
- Vendita 2026 (entro 5 anni): 280.000 €
Plusvalenza tassabile = 280.000 − 200.000 − 6.000 − 30.000 = 44.000 €
Aliquota: imposta sostitutiva 26% o IRPEF?
Il venditore persona fisica può scegliere in atto notarile tra due modalità di tassazione:
A. Imposta sostitutiva del 26% Si paga al notaio al momento del rogito, separatamente dal resto della dichiarazione redditi. Sull'esempio sopra: 44.000 × 26% = 11.440 €.
B. IRPEF ordinaria La plusvalenza viene aggiunta al tuo reddito complessivo dell'anno e tassata con le aliquote progressive IRPEF (23% fino a 28.000 €, 35% da 28.001 a 50.000 €, 43% oltre 50.000 €).
Quasi sempre conviene la sostitutiva al 26%. L'IRPEF conviene solo se la tua aliquota marginale è inferiore al 26%, situazione poco frequente.
La scelta va comunicata al notaio prima del rogito affinché possa inserirla nell'atto. Una volta firmato, non si può più cambiare.
2. Le agevolazioni "prima casa" e il loro mantenimento
Se quando hai acquistato l'immobile hai usufruito delle agevolazioni prima casa (registro al 2% invece del 9%, oppure IVA al 4% invece del 10%), devi rispettare alcune regole quando lo rivendi, altrimenti perdi l'agevolazione e devi restituire le imposte risparmiate maggiorate delle sanzioni.
Vendita dopo 5 anni dall'acquisto
Nessun obbligo. L'agevolazione è definitivamente confermata, puoi vendere a chiunque senza conseguenze fiscali.
Vendita entro 5 anni dall'acquisto
Devi riacquistare un'altra prima casa entro 12 mesi dalla data della vendita. Il riacquisto deve rispettare a sua volta tutti i requisiti prima casa (residenza nel comune entro 18 mesi, nessuna altra prima casa in proprietà nel resto d'Italia).
Se non riacquisti entro 12 mesi:
- Devi versare la differenza tra imposte ordinarie (9% registro o 10% IVA) e quelle agevolate (2% o 4%) pagate al momento dell'acquisto.
- Sanzione del 30% sulla differenza.
- Interessi di mora.
Su un acquisto da 200.000 €, la sanzione può facilmente superare i 5.000-8.000 €. Prima di vendere entro i 5 anni, valuta bene se hai intenzione di ricomprare.
3. Imposte indirette (le paga l'acquirente)
Anche se non le paga il venditore, conoscerle è utile perché entrano nella trattativa: l'acquirente le calcola nel "costo complessivo" della casa.
Acquisto da privato (caso più frequente)
Le imposte sono calcolate sul valore catastale dell'immobile (rendita catastale moltiplicata per un coefficiente di legge), non sul prezzo dichiarato in atto.
| Tipo immobile | Imposta di registro | Ipotecaria | Catastale |
|---|---|---|---|
| Prima casa | 2% del valore catastale | 50 € | 50 € |
| Seconda casa o altro | 9% del valore catastale | 50 € | 50 € |
Acquisto da impresa costruttrice/ristrutturatrice entro 5 anni
| Tipo immobile | IVA | Registro | Ipotecaria | Catastale |
|---|---|---|---|---|
| Prima casa | 4% del prezzo | 200 € | 200 € | 200 € |
| Seconda casa | 10% del prezzo | 200 € | 200 € | 200 € |
| Lusso (A1/A8/A9) | 22% del prezzo | 200 € | 200 € | 200 € |
Il sistema "prezzo-valore"
Per gli immobili abitativi acquistati da una persona fisica che agisce come privato (non impresa), esiste l'opzione del "prezzo-valore": l'acquirente paga le imposte indirette sul valore catastale anche se il prezzo dichiarato in atto è molto più alto.
Vantaggio per l'acquirente (vantaggio indiretto per il venditore, perché aiuta la trattativa):
- Prezzo dichiarato in atto: 250.000 €
- Valore catastale dell'immobile: 80.000 €
- Senza prezzo-valore (seconda casa): 250.000 × 9% = 22.500 €
- Con prezzo-valore: 80.000 × 9% = 7.200 €
- Risparmio: 15.300 €
L'opzione si richiede esplicitamente in atto notarile. La sceglie l'acquirente, ma il venditore deve dichiarare nell'atto che acconsente al regime.
4. IMU e TARI nel periodo di vendita
L'IMU (Imposta Municipale Unica) e la TARI (Tassa Rifiuti) si dividono pro-quota tra venditore e acquirente in base ai giorni effettivi di possesso nell'anno di vendita.
Esempio: rogito firmato il 1° luglio 2026.
- Venditore paga IMU/TARI per i primi 6 mesi (1° gennaio - 30 giugno).
- Acquirente paga IMU/TARI per gli ultimi 6 mesi (1° luglio - 31 dicembre).
IMU prima casa
L'IMU sulla prima casa di non lusso è esente dal 2016. Si paga solo per:
- Categorie catastali A1 (signorile), A8 (ville), A9 (castelli), anche se prima casa
- Tutte le seconde case e immobili commerciali
Per la seconda casa, l'aliquota base è dello 0,86% del valore catastale (rivalutato), modulabile dai singoli comuni tra 0,46% e 1,06%.
5. Vendita di casa ereditata
La situazione fiscale della casa ricevuta in eredità è particolarmente favorevole.
Plusvalenza: sempre esente, qualunque tempo trascorso dalla successione. Non importa se vendi un mese dopo o trent'anni dopo l'eredità: zero tasse sulla plusvalenza.
Imposte di successione (già pagate al momento dell'eredità):
- Coniuge e figli: 4% sull'eccedenza oltre la franchigia di 1.000.000 € per ogni erede
- Fratelli e sorelle: 6% sull'eccedenza oltre la franchigia di 100.000 € per ogni erede
- Parenti entro il 4° grado: 6% senza franchigia
- Altri eredi: 8% senza franchigia
Per la stragrande maggioranza delle eredità tra coniugi e figli, l'imposta di successione è zero perché il valore catastale rientra ampiamente nella franchigia di 1 milione di euro.
Imposte ipotecaria e catastale sull'eredità: 2% + 1% del valore catastale (oppure 200 € + 200 € se l'immobile è prima casa per uno degli eredi).
6. Tre scenari pratici
Scenario A — Prima casa abitata, venduta dopo 7 anni
- Acquisto 2018 prima casa: 180.000 € (registro al 2% = 3.600 €)
- Vivuto come abitazione principale: tutto il periodo
- Vendita 2026: 230.000 €
Tasse a carico del venditore:
- Plusvalenza: 0 € (sono passati più di 5 anni → esonero quinquennale)
- IMU prima casa: esente
- TARI pro-quota: pagata fino al rogito
Totale tasse: 0 € (oltre alla TARI già pagata).
Scenario B — Seconda casa, venduta dopo 4 anni
- Acquisto 2022 seconda casa: 150.000 €
- Spese acquisto documentate: 14.000 €
- Vendita 2026: 195.000 €
Plusvalenza tassabile: 195.000 − 150.000 − 14.000 = 31.000 €
Imposta sostitutiva 26%: 31.000 × 26% = 8.060 €
IMU pro-quota per i giorni di possesso 2026 (calcolo specifico in base al comune).
Scenario C — Casa ereditata dai genitori, venduta dopo 6 mesi
- Eredità 2026: valore catastale 120.000 €
- Vendita 2026: 220.000 €
Imposta di successione: 0 € (entro franchigia di 1M € per coniuge/figli) Imposte ipo-catastali sull'eredità: già pagate (3% di 120.000 = 3.600 €, oppure 400 € se prima casa)
Plusvalenza sulla vendita: 0 € (sempre esente per case ereditate)
Totale tasse alla vendita: 0 € (esclusi gli importi già versati per la successione).
7. Domande frequenti
Devo dichiarare la vendita di casa nella dichiarazione redditi?
Sì, se hai pagato la plusvalenza con imposta sostitutiva al notaio devi comunque indicarla nella dichiarazione redditi dell'anno successivo, nel quadro RM. Se invece hai scelto IRPEF, dichiari l'importo come reddito diverso.
La rivalutazione ISTAT del prezzo di acquisto si applica?
No, per la plusvalenza ordinaria su immobili residenziali la rivalutazione ISTAT non è prevista. Si fa la differenza in valori nominali tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto (più spese documentate).
Posso detrarre le spese di agenzia all'acquisto?
Sì, sono spese documentate detraibili dalla plusvalenza. Devi avere la fattura dell'agenzia.
Posso detrarre le spese di agenzia alla vendita?
No, le spese sostenute al momento della vendita stessa non sono detraibili. Solo le spese di acquisto e di miglioria.
Cosa succede se il prezzo di vendita è inferiore al prezzo di acquisto?
Si genera una minusvalenza, non c'è plusvalenza da tassare. La minusvalenza su immobili abitativi non è deducibile da altri redditi.
Le commissioni d'agenzia alla vendita le paga il venditore o l'acquirente?
Per legge le paga chi ha conferito mandato all'agenzia. Nella pratica le pagano entrambi (3% + IVA ciascuno tipicamente) se entrambi hanno mandato. Vendendo da privato (es. tramite Realtoro) non c'è commissione di agenzia.
Devo pagare l'IMU sulla seconda casa anche se non ci abito mai?
Sì. L'IMU si paga sulla proprietà, non sull'uso. Se la seconda casa è sfitta tutto l'anno, paghi comunque IMU. Per la TARI è diverso: si paga in proporzione all'occupazione, e se l'immobile è completamente vuoto (senza utenze attive) si può chiedere esenzione.
Quando devo pagare l'imposta sostitutiva sulla plusvalenza?
Al momento del rogito notarile. Il notaio è sostituto d'imposta e versa direttamente per tuo conto all'Agenzia delle Entrate.
Se ho una donazione recente, devo aspettare 5 anni?
Devi verificare quando il donante aveva acquistato l'immobile. Se il donante l'aveva da più di 5 anni quando te l'ha donato, la vendita è esente da plusvalenza per te indipendentemente da quanto tempo fa hai ricevuto la donazione.
Cosa succede se vendo la prima casa entro 5 anni senza riacquistare?
Perdi l'agevolazione "prima casa" sull'acquisto originario. Devi versare la differenza tra registro 9% e registro 2% applicato al tuo acquisto, più una sanzione del 30%, più interessi di mora.
Conclusioni
Per il venditore privato italiano, le tasse sulla vendita di casa sono molto meno onerose di quanto si pensi:
- Se vendi dopo 5 anni o se è la tua abitazione principale: zero plusvalenza
- Le imposte indirette le paga l'acquirente
- L'IMU prima casa è esente
- La TARI si paga solo pro-quota
Il caso fiscalmente più pesante è la vendita della seconda casa entro 5 anni: si paga il 26% sulla plusvalenza netta (al netto delle spese documentate). Tieni traccia di tutte le fatture di ristrutturazione fin dall'acquisto: ogni euro speso e documentato è un euro che riduce la base imponibile.
Importante: le aliquote citate sono quelle vigenti al 2026. Le norme fiscali italiane cambiano frequentemente: per casi complessi (eredità con più eredi, donazioni con riserve, immobili abusivi, contenziosi pendenti) consulta sempre un commercialista o un notaio prima di firmare il rogito. Costo tipico di una consulenza fiscale per la vendita: 100-300 € — un investimento che ripaga centinaia di volte rispetto al rischio di errori.
Prossimo passo: valuta gratis la tua casa con Realtoro e capisci subito a quanto venderla. La valutazione include una stima preliminare della plusvalenza eventuale, così sai già in partenza quanto dovrai versare al notaio.
