[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"blog-post-vendere-casa-da-privato-guida-completa":3,"blog-related-vendere-casa-da-privato-guida-completa":40},{"id":4,"title":5,"slug":6,"excerpt":7,"category":8,"tags":12,"author_name":27,"published_at":28,"reading_time":29,"view_count":14,"is_featured":30,"meta_title":31,"meta_description":32,"og_image":33,"body":34,"images":35},1,"Vendere casa da privato in Italia: guida completa 2026","vendere-casa-da-privato-guida-completa","In Italia circa il 30% delle vendite immobiliari avviene tra privati, senza agenzia. Si risparmiano in media 7-15.000 € di commissioni, ma servono tempo, documenti in regola e qualche accortezza. 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La quota cresce ogni anno, spinta da portali online sempre più accessibili e da strumenti digitali che semplificano valutazione, marketing dell'immobile e gestione dei contatti.\r\n\r\nVendere casa da privato significa **risparmiare tra 7.000 e 15.000 €** di commissioni medie su un immobile da 250.000 €, mantenere il controllo totale su prezzo, tempi e visite, e parlare direttamente con chi vuole comprare la tua casa. In cambio devi investire tempo, conoscere alcune nozioni fiscali e contrattuali, e affrontare la negoziazione in prima persona.\r\n\r\nQuesta guida ti accompagna passo dopo passo: dalla valutazione iniziale al rogito notarile, con la documentazione necessaria, gli aspetti fiscali da conoscere e gli errori più comuni da evitare.\r\n\r\n## Quanto si risparmia davvero vendendo casa da privato\r\n\r\nLe agenzie immobiliari in Italia applicano commissioni che variano dal **2,5% al 4% del prezzo di vendita**, più IVA al 22%. Il valore tipico è il 3% + IVA, applicato sia al venditore sia all'acquirente.\r\n\r\nSu un immobile venduto a 250.000 € il calcolo è semplice:\r\n\r\n- Commissione 3% = 7.500 €\r\n- IVA 22% = 1.650 €\r\n- **Totale a carico del venditore: 9.150 €**\r\n\r\nSe il prezzo sale a 400.000 €, la commissione supera i **14.600 € lordi**. Cifre che, vendendo da privati, restano in tasca tua.\r\n\r\nA questo risparmio diretto si aggiunge un secondo vantaggio meno evidente: **negoziando direttamente con l'acquirente puoi spesso spuntare un prezzo migliore**, perché non c'è un terzo soggetto incentivato a chiudere velocemente per incassare la provvigione.\r\n\r\n## Vendere da privato o con agenzia: cosa cambia davvero\r\n\r\n| Aspetto | Vendita da privato | Vendita con agenzia |\r\n|---|---|---|\r\n| **Costo** | 0 € di commissioni | 3% + IVA tipico |\r\n| **Tempo investito** | Alto (visite, telefonate, doc) | Basso |\r\n| **Controllo prezzo** | Totale | Mediato dall'agente |\r\n| **Conoscenza tecnica** | Richiesta (o serve guida) | A carico dell'agenzia |\r\n| **Tempi medi di vendita** | 4-6 mesi se ben prezzata | 3-5 mesi |\r\n| **Marketing dell'immobile** | A tuo carico | Incluso |\r\n| **Filtro acquirenti** | Diretto, da imparare | Gestito da agente |\r\n\r\nLa vendita da privato conviene se hai **tempo disponibile** (almeno 3-5 ore a settimana nei primi 2 mesi), se l'immobile è in una zona attiva (dove la domanda c'è e non devi cercarla) e se sei disposto a documentarti su pochi aspetti tecnici. Strumenti come la valutazione AI gratuita e i portali online ti danno oggi l'80% di quello che dà un'agenzia.\r\n\r\nL'agenzia ha più senso se vendi un immobile complesso (multiproprietà, immobili commerciali, case con vizi giuridici), se non parli italiano fluente, o se hai zero tempo e preferisci pagare per delegare.\r\n\r\n## Step 1 — Valutare correttamente il prezzo\r\n\r\nIl primo errore di chi vende da privato è **sopravvalutare l'immobile**. Una casa a +15% rispetto al prezzo di mercato riceve mediamente la metà delle richieste di visita e impiega 8-12 mesi a vendersi, contro i 3-5 mesi di una casa correttamente prezzata.\r\n\r\nPer definire un prezzo realistico hai tre metodi:\r\n\r\n### 1. Metodo comparativo\r\nCerca su Idealista, Immobiliare.it e Casa.it almeno 10 immobili simili al tuo (stessa zona, stessa metratura, simile stato di conservazione) **già venduti negli ultimi 6 mesi**. Il prezzo medio per metro quadro ti dà la baseline. Sconta del 5-10% perché i prezzi pubblicati sono spesso quelli iniziali, prima della trattativa.\r\n\r\n### 2. Metodo catastale (OMI)\r\nL'Agenzia delle Entrate pubblica le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), aggiornate ogni semestre, suddivise per zona e tipologia. Trovi i valori online su agenziaentrate.gov.it. Sono indicativi ma realistici.\r\n\r\n### 3. Valutazione algoritmica (AI)\r\nStrumenti digitali come [Realtoro](\u002Frisorse\u002Fvaluta-immobile) incrociano in tempo reale dati OMI, transazioni reali della zona, caratteristiche dell'immobile (vani, esposizione, piano, classe energetica, dotazioni) e ti restituiscono una stima personalizzata in 60 secondi, gratuitamente. Utile come secondo parere rispetto al metodo comparativo.\r\n\r\n**Consiglio pratico:** parti dal prezzo medio dei tre metodi. Se vuoi un margine di trattativa aggiungi un 3-5%, non di più.\r\n\r\n## Step 2 — Raccogliere la documentazione\r\n\r\nPrima di pubblicare l'annuncio, **raccogli tutta la documentazione**. Se un acquirente serio chiede informazioni e tu rispondi \"te le mando appena le trovo\", lo perdi.\r\n\r\nDocumenti obbligatori per la vendita:\r\n\r\n- **Atto di provenienza** — il rogito con cui hai acquistato l'immobile, o l'atto di donazione, successione, divisione ereditaria. Lo conservi tu, in originale o copia notarile.\r\n- **Visura catastale aggiornata** — riepiloga dati catastali, intestazione, rendita. La scarichi online dal sito dell'Agenzia delle Entrate o richiedi al Catasto.\r\n- **Planimetria catastale** — la mappa dell'immobile depositata in Catasto. Deve essere **conforme** allo stato reale; se hai fatto modifiche interne (spostato un muro, accorpato due locali) potrebbe servire un aggiornamento prima della vendita.\r\n- **APE — Attestato di Prestazione Energetica** — obbligatorio per la vendita dal 2009. Lo rilascia un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto), costa 100-300 € e dura 10 anni.\r\n- **Certificato di agibilità** — rilasciato dal Comune, conferma che l'immobile è abitabile. Obbligatorio per immobili costruiti dopo il 1934.\r\n- **Conformità urbanistica ed edilizia** — dichiarazione del tecnico che attesta l'assenza di abusi edilizi. Senza questa il notaio non può rogare.\r\n- **Quietanza spese condominiali** — se l'immobile è in condominio, l'amministratore rilascia una dichiarazione che attesta l'assenza di morosità. Obbligatoria per legge dal 2013.\r\n- **Regolamento condominiale + ultime delibere assembleari** — utili da consegnare in copia all'acquirente.\r\n- **Eventuale documentazione mutuo residuo** — se sull'immobile pesa un mutuo, dovrai estinguerlo al rogito con parte del prezzo di vendita; chiedi alla banca il conteggio estintivo aggiornato.\r\n\r\n**Tempi di raccolta:** se hai tutto in casa, 2-3 giorni. Se devi richiedere APE e visure aggiornate, conta 2-3 settimane.\r\n\r\n## Step 3 — Preparare la casa e fare foto professionali\r\n\r\nLe foto dell'annuncio sono **il primo filtro** sugli acquirenti. Su Idealista un annuncio con foto professionali riceve in media **5 volte più contatti** di uno con foto da smartphone scattate al volo.\r\n\r\nTre regole pratiche:\r\n\r\n1. **Pulizia profonda e depersonalizzazione.** Rimuovi foto personali, oggetti accumulati, riordina armadi, raccogli i giochi dei bambini. Una casa \"vuota\" mentale aiuta l'acquirente a immaginarsi dentro.\r\n2. **Luce naturale.** Scatta tra le 10 e le 15, tende aperte, luci accese in stanze più buie. Mai con il flash.\r\n3. **Tutti gli ambienti.** Almeno una foto per ogni stanza, più piante e prospetti esterni. Una galleria di 15-20 foto è il minimo.\r\n\r\nSe vuoi investire 200-400 €, **un fotografo immobiliare professionista** include anche planimetria stilizzata, foto aeree con drone (leggi il regolamento ENAC della tua zona), eventuale virtual tour 360° navigabile.\r\n\r\n## Step 4 — Scrivere un annuncio efficace\r\n\r\nUn buon annuncio ha quattro componenti:\r\n\r\n### Titolo\r\nFormato vincente: **[Tipologia] in [Zona\u002FQuartiere] - [Caratteristica distintiva]**. Esempi:\r\n- \"Trilocale in Centro storico Torino – ristrutturato 2023\"\r\n- \"Villa con giardino a Sesto San Giovanni – 4 camere, doppi servizi\"\r\n\r\nEvita superlativi vuoti (\"bellissimo\", \"stupendo\", \"occasione unica\") che diluiscono il messaggio.\r\n\r\n### Descrizione (200-400 parole)\r\nStruttura:\r\n1. **Apertura** — chi è il target ideale (famiglia, single professionista, investitore)\r\n2. **Caratteristiche tecniche** — superfici, vani, esposizione, piano, anno di costruzione, classe energetica\r\n3. **Elementi distintivi** — terrazzo, cantina, box auto, vista, riscaldamento, posto auto condominiale\r\n4. **Contesto** — servizi nei dintorni (scuole, supermercato, mezzi pubblici, parchi)\r\n5. **Disponibilità per visite** — orari e modalità di contatto\r\n\r\n### Tabella dati strutturati\r\nInserisci sempre in evidenza: superficie commerciale, superficie utile, numero vani, bagni, piano, ascensore, classe energetica, riscaldamento, anno di costruzione, spese condominiali mensili.\r\n\r\n### Prezzo trasparente\r\nIndica un prezzo numerico, non \"trattabile\" generico. Un prezzo trasparente filtra acquirenti reali da curiosi.\r\n\r\n## Step 5 — Pubblicare sui portali giusti\r\n\r\nI cinque portali principali in Italia per chi vende da privato:\r\n\r\n1. **Idealista.it** — il portale leader, qualità di lead più alta. Annuncio privato fino a 2 immobili gratis; piano Plus a pagamento per più visibilità.\r\n2. **Immobiliare.it** — il portale con il volume maggiore. Annunci da privati a pagamento (29-49 €\u002Fannuncio per 30 giorni).\r\n3. **Casa.it** — terzo grande portale, ottimo per immobili di fascia medio-alta. Privati a pagamento.\r\n4. **Subito.it** — volume molto alto ma qualità lead più bassa. Gratuito.\r\n5. **Wikicasa.it** — portale in crescita, alcuni piani gratuiti.\r\n\r\n**Strategia consigliata:** pubblica su Idealista (Plus se il budget lo permette), Immobiliare e Casa.it. Aggiungi Subito.it come canale secondario per il volume. Tieni gli annunci aggiornati: rispondi entro 24 ore alle richieste, rimuovi le foto vecchie quando ne aggiungi di nuove, rinnova l'annuncio ogni 30-45 giorni per restare in cima ai risultati.\r\n\r\n## Step 6 — Gestire le visite con metodo\r\n\r\nTre regole base:\r\n\r\n### Filtro telefonico prima della visita\r\nQuando un contatto chiede di visitare, fai 3-4 domande:\r\n- Per quanti familiari cerca casa?\r\n- Ha già un mutuo deliberato o liquidità immediata?\r\n- Tempi previsti per l'acquisto?\r\n\r\nQuesto filtra il 50% dei \"curiosi\" che fanno perdere tempo.\r\n\r\n### Slot fissi\r\nConcentra le visite in 2-3 slot fissi a settimana (es. martedì sera 18-20, sabato mattina 10-12). Saturi la disponibilità senza sprecare giorni interi.\r\n\r\n### Sicurezza personale\r\n- Mai da soli in casa con uno sconosciuto. Sempre 2 persone presenti.\r\n- Chiedi un documento di identità al primo incontro.\r\n- Se la visita è di sera, accompagnali tu fuori a fine visita.\r\n\r\nDurante la visita, **non vendere troppo**. Mostra gli ambienti, rispondi alle domande, evidenzia un paio di punti di forza. Lascia che l'immobile parli da solo.\r\n\r\n## Step 7 — Proposta d'acquisto e trattativa\r\n\r\nQuando un visitatore è interessato, vorrà fare una **proposta d'acquisto irrevocabile**. È un documento scritto in cui l'acquirente:\r\n\r\n- Indica il prezzo offerto\r\n- Versa una **caparra confirmatoria** (tipicamente 5.000-15.000 €, assegno bancario)\r\n- Si vincola per 15-30 giorni in attesa della tua risposta\r\n- Condiziona l'efficacia a verifiche notarili e (di norma) all'ottenimento del mutuo\r\n\r\n**Cosa fai tu:**\r\n\r\n1. **Non accettare la prima proposta senza riflettere.** Anche se è una buona offerta, prenditi 24-48 ore.\r\n2. **Negozia.** La proposta tipica arriva al 90-95% del prezzo richiesto; il punto di chiusura medio è 95-97%. Se hai prezzato realisticamente, lo sconto medio sarà del 3-5%.\r\n3. **Verifica la solvibilità dell'acquirente.** Chiedi conferma della pre-delibera mutuo o estratto conto della liquidità.\r\n4. **Accetta in forma scritta** (controfirma o nuova lettera di accettazione). Da quel momento il contratto è perfezionato.\r\n\r\n## Step 8 — Compromesso (contratto preliminare)\r\n\r\nIl **compromesso** è il contratto preliminare di compravendita, generalmente firmato 30-60 giorni dopo l'accettazione della proposta, una volta verificata la documentazione.\r\n\r\nContiene:\r\n- Dati delle parti\r\n- Descrizione dettagliata dell'immobile\r\n- Prezzo e modalità di pagamento\r\n- Caparra confirmatoria già versata\r\n- Data prevista del rogito\r\n- Eventuali condizioni sospensive (es. ottenimento mutuo)\r\n- Penali in caso di inadempimento\r\n\r\n**Consiglio cruciale:** anche se la legge non lo richiede, fai redigere il compromesso da un **notaio o da un avvocato**. Costa 300-800 €, ma evita errori che possono costare migliaia di euro più tardi.\r\n\r\nLa **trascrizione del compromesso** nei Registri Immobiliari (entro 10 giorni dalla firma) protegge l'acquirente da eventuali iscrizioni successive (ipoteche, pignoramenti) sull'immobile. Costo: 200-300 € di imposte + onorario notaio.\r\n\r\n## Step 9 — Rogito notarile\r\n\r\nIl **rogito** è l'atto definitivo di compravendita. Si firma davanti al notaio scelto dall'acquirente (è lui che paga il notaio).\r\n\r\nCosa porti tu venditore:\r\n- Documento d'identità e codice fiscale\r\n- Tutta la documentazione raccolta nello Step 2\r\n- Dichiarazione di conformità urbanistica firmata da un tecnico\r\n- Eventuale conteggio estintivo del mutuo aggiornato (per estinzione contestuale)\r\n- Modalità di incasso concordata (assegno circolare o bonifico)\r\n\r\nIl notaio:\r\n- Verifica la titolarità e l'assenza di vincoli\r\n- Legge l'atto alle parti\r\n- Raccoglie le firme\r\n- Trasmette telematicamente al Catasto e all'Agenzia delle Entrate\r\n\r\nDal momento del rogito, le chiavi e la proprietà passano all'acquirente.\r\n\r\n## Aspetti fiscali essenziali per il venditore\r\n\r\n### Plusvalenza: quando si paga e quando no\r\n\r\nLa **plusvalenza** è la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, eventualmente aumentato delle spese documentate (ristrutturazioni, atti, imposte pagate all'acquisto).\r\n\r\n**Non si paga plusvalenza** se:\r\n- Sono passati **più di 5 anni** dall'acquisto;\r\n- Hai ricevuto la casa per **donazione** o **eredità** (qualsiasi tempo trascorso);\r\n- Hai usato la casa come **abitazione principale** per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita.\r\n\r\n**Si paga plusvalenza** se:\r\n- Vendi entro 5 anni dall'acquisto e l'immobile non è stato la tua abitazione principale.\r\n\r\nL'aliquota è del **26% sulla plusvalenza netta** (con imposta sostitutiva) oppure inclusa nell'IRPEF ordinaria (a scelta del venditore in dichiarazione dei redditi).\r\n\r\n### Altre imposte (a carico acquirente, ma da conoscere)\r\n\r\nLe seguenti imposte le paga l'acquirente, ma è utile saperle per le trattative:\r\n- **Imposta di registro:** 2% del valore catastale per prima casa, 9% altrimenti\r\n- **Imposta ipotecaria e catastale:** 50 € + 50 € fisse per prima casa, 50 € + 50 € fisse anche per seconda\r\n- **IVA:** solo se acquisti da impresa costruttrice\u002Fristrutturatrice entro 5 anni dalla fine lavori (4% prima casa, 10% seconda, 22% lusso)\r\n\r\n## I 9 errori più comuni nella vendita tra privati\r\n\r\n1. **Sopravvalutare l'immobile** del 10-20%, traducendosi in vendita lunga e svalutazione progressiva.\r\n2. **Foto fatte male o assenti**, che dimezzano i contatti.\r\n3. **Annuncio incompleto** senza spese condominiali, classe energetica o piano.\r\n4. **Pubblicare senza documenti pronti**, perdendo gli acquirenti più seri.\r\n5. **Non verificare la solvibilità** del compratore e perdere mesi su trattative che salteranno per mutuo non concesso.\r\n6. **Accettare proposta senza caparra confirmatoria** scritta e versata.\r\n7. **Firmare il compromesso senza notaio o avvocato**, esponendosi a errori contrattuali.\r\n8. **Non trascrivere il compromesso**, lasciando l'acquirente esposto.\r\n9. **Confondere caparra confirmatoria e penitenziale**: la confirmatoria garantisce l'esecuzione del contratto (chi recede paga il doppio della caparra ricevuta o perde quella versata), la penitenziale dà invece diritto di recesso pagando una penale.\r\n\r\n## Realtoro: l'AI che ti aiuta a vendere da privato\r\n\r\nRealtoro non è un'agenzia: è una piattaforma AI italiana che ti accompagna in ogni fase della vendita, senza commissioni di intermediazione.\r\n\r\nCosa fa per te:\r\n- **Valuta la tua casa gratis** in 60 secondi incrociando dati OMI, transazioni reali della zona e caratteristiche dell'immobile;\r\n- **Genera l'annuncio ottimizzato** per i portali principali;\r\n- **Filtra i contatti** in entrata con un assistente conversazionale che fa le domande di qualifica al posto tuo;\r\n- **Ti guida sui documenti** elencando passo dopo passo cosa raccogliere;\r\n- **Risponde alle tue domande** su fisco, contratti, tempi.\r\n\r\nCosto: 0 € di commissioni sulla vendita. Solo eventuali servizi opzionali a la carte (foto professionali, virtual tour, consulenza legale per il compromesso).\r\n\r\n[**Valuta gratuitamente la tua casa con Realtoro**](\u002Frisorse\u002Fvaluta-immobile)\r\n\r\n## Domande frequenti\r\n\r\n### Quanto tempo ci vuole per vendere casa da privato?\r\nMediamente 4-6 mesi se la casa è prezzata correttamente e ben presentata. Fino a 10-12 mesi se sovraprezzo.\r\n\r\n### Posso vendere casa senza notaio?\r\nNo, il rogito notarile è obbligatorio per legge. Ma puoi gestire tutto il resto (valutazione, annuncio, visite, trattativa, compromesso) senza agenzia.\r\n\r\n### Quanto costa l'APE e quanto dura?\r\nTra 100 e 300 €, dipende dalla zona e dal tecnico. Dura 10 anni dall'emissione, salvo modifiche strutturali all'immobile.\r\n\r\n### Conviene davvero vendere senza agenzia?\r\nSe hai 3-5 ore a settimana da dedicare e segui una guida strutturata: sì, risparmi mediamente 7.000-15.000 €. Se hai zero tempo e l'immobile è complesso, l'agenzia ha senso.\r\n\r\n### Quali sono i portali migliori per vendere casa da privato?\r\nIdealista (lead di qualità più alta), Immobiliare.it (volume più alto), Casa.it (fascia medio-alta). Subito.it come canale secondario.\r\n\r\n### Cosa succede se il compratore si tira indietro dopo il compromesso?\r\nPerde la **caparra confirmatoria** versata. Se sei tu venditore a recedere, devi restituire il doppio della caparra ricevuta.\r\n\r\n### Devo pagare tasse sulla vendita?\r\nPlusvalenza (26%) solo se vendi entro 5 anni dall'acquisto e la casa non era la tua abitazione principale. Se è prima casa o sono passati più di 5 anni, niente plusvalenza.\r\n\r\n### Quando serve un avvocato?\r\nSempre in fase di **compromesso**: un avvocato o un notaio rivede il preliminare per 300-800 € e ti evita errori che possono costare migliaia di euro.\r\n\r\n## Conclusioni\r\n\r\nVendere casa da privato in Italia è perfettamente fattibile, **a patto di seguire un metodo**. Le tappe sono nove: valutazione, raccolta documenti, preparazione dell'immobile, annuncio, pubblicazione, visite, proposta, compromesso, rogito. La parte difficile non è nessuna singola fase, ma la **disciplina di non saltare passaggi**.\r\n\r\nI numeri parlano chiaro: su una casa media italiana risparmi tra 7.000 e 15.000 € di commissioni. Quel tempo che investi in 3-5 mesi corrisponde a circa **2.000-4.000 € l'ora** di \"stipendio netto\" — un investimento di tempo che pochi rifiuterebbero.\r\n\r\nStrumenti moderni come la valutazione AI gratuita, gli annunci self-service sui portali e i tool di filtro lead riducono ulteriormente la barriera. Quello che 10 anni fa era riservato a chi aveva grande conoscenza del settore, oggi è alla portata di chiunque sia disposto a leggere una guida come questa e seguirla.\r\n\r\n**Il prossimo passo?** [Valuta gratis la tua casa con Realtoro](\u002Frisorse\u002Fvaluta-immobile) e scopri da subito su che prezzo puoi pubblicare l'annuncio.",[36],{"id":4,"image":37,"alt_text":38,"caption":38,"order":39},"http:\u002F\u002Frealtoro_ai-django-1:8000\u002Fmedia\u002Fblog\u002Fposts\u002FChatGPT_Image_May_13_2026_06_54_56_PM_1.png","",0,{"count":21,"next":41,"previous":41,"results":42},null,[43,68],{"id":17,"title":44,"slug":45,"excerpt":46,"category":47,"tags":48,"author_name":27,"published_at":63,"reading_time":50,"view_count":4,"is_featured":64,"meta_title":65,"meta_description":66,"og_image":67},"Tasse sulla vendita di casa: plusvalenza, prima casa, successione - guida 2026","tasse-vendita-casa-plusvalenza-prima-casa-successione","Le 3 categorie di tasse nella vendita immobiliare: plusvalenza venditore (e le 4 esenzioni), imposte indirette acquirente, IMU\u002FTARI pro-quota. 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